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El ladrillo como refugio de inversión

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El ladrillo como refugio de inversión


Todo lo que hay que saber a la hora de invertir en el sector. El margen de cada negocio: desde cocheras hasta campos. La renta de los alquileres. La comparación con el rendimiento del oro, los plazos fijos, el dólar oficial y el blue. En qué tipo de proyectos conviene apostar y por qué. Informe clave para quien está líquido en pesos.









Ahorrar en metros cuadrados forma parte de la cultura ancestral de los argentinos. Pero, en los tiempos que corren el nivel de incertidumbre es tal que los empresarios ligados al sector del real estate necesitan abusar de la frase “el ladrillo resguarda la inversión” para recordarles a los compradores, a la vez que se lo repiten cual mantra a sí mismos, la veracidad del contenido de lo que dicen. Pero este grado superlativo de pocas certezas excede a los ladrillos y prácticamente alcanza a todos los tipos de inversiones. El motivo principal, en un país acostumbrado a usar como referencia (y también a ahorrar bajo el colchón) el billete con cara de Benjamín Franklin, es la brecha cambiaria entre las distintas cotizaciones de esta moneda extranjera. Los especialistas en economía temen una devaluación si el problema se zanja con la caída del billete verde paralelo. Pero esta es una incógnita que no se puede despejar, como en matemáticas, y a la que no pueden asignarse probabilidades ni porcentajes. Por eso genera tanto escozor.

En este momento la compra-venta en el sector inmobiliario se da o por imperiosa necesidad o por una decisión estratégica. Si no, el mercado todavía no se mueve al ritmo deseado. “Si tengo un local comercial en una zona inundable estoy impulsado a vender por una razón estratégica. Si el valor del campo lindero al mío es elevado pero esas tierras me sirven, probablemente lo compre por la misma razón estratégica. Esto es lo que sucede hoy. El inversor con una visión financiera está alejado ahora del mercado inmobiliario. Le resulta muy difícil pensar en un mercado con margen dado que los valores están estancados desde el año anterior y pesificados”, explica Ricardo Theller, profesor investigador del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa, y agrega que si bien el departamento mantuvo el valor en el último año, su rentabilidad cae. Es evidente que el problema es la brecha: al tipo de cambio oficial la renta de un departamento de u$s 80.000 es del 5% pero con el dólar blue baja a un 3,5% y menos aún también. “Para que suba la rentabilidad debería caer el precio del inmueble y eso no va a suceder. Es habitual que el propietario deje pasar la crisis si tiene espalda para atravesar el momento de baja renta”, agrega. “El dólar nunca perdió una batalla”, define categóricamente el economista Pablo Schiaffino. Seguramente su recomendación sea comprar dólares y quedarse con el billete. “En el último año su rendimiento superó a la inflación y le ganó, probablemente, a casi todas las inversiones”, agrega.
De acuerdo al informe de abril de Monitor de Inversiones Minoristas (MIM) del Center for Business Research and Studies Graduate School of Business de la Universidad de Palermo, la cotización del billete estadounidense registró un aumento del 1,48% en relación al mes anterior (marzo). De esta manera, se consolidan 40 meses de aumentos consecutivos. La moneda acumuló un aumento del 16,4% en los últimos doce meses.
Porque si se mide el dólar extraoficial, el rendimiento supera el 81% en los últimos 12 meses. Según un informe del 22 de marzo pasado de la consultora Analytica, el karma argentino del estigma cambiario se repite. “El Gobierno necesita entender que una brecha de 65% entre el dólar regulado por el Banco Central y el marginal tendrá repercusiones sobre la economía de los próximos meses (…). La apuesta al dólar blue fue altamente rentable en el último año: en dos semanas rindió lo mismo que un depósito en pesos a doce meses. Difícil pensar, ante esta evidencia y con inflación alta, en pesificar la economía. Quien tenga un dólar, tendrá poco incentivos a venderlo. Los que lo demanden, ya no pensarán que es caro, como hace unos meses, tendiendo a validar cualquier nivel de precios. Surge así que los incentivos a dolarizar las carteras son crecientes, porque el anclaje sobre las expectativas del precio futuro han desaparecido”, asevera el informe. “La brecha también ya tiene efectos reales. La inversión, en estas condiciones, no se recuperará. Ninguna empresa ingresará dólares a $ 5.10 para financiar nuevos proyectos.La construcción puede verse aún más afectada”, vaticina como pájaro agorero el resultado de este análisis que teme que se consolide la especulación financiera por sobre las inversiones reales.
El comportamiento de los plazos fijos del sector privado, según Analytica, venían aumentando a un ritmo interanual del 35% en febrero. Sin embargo, “no debería asombrar, si el fenómeno persiste, que los depósitos en pesos desaceleren su crecimiento. Es un escenario peligroso, porque lo que sostiene al sistema financiero es precisamente la voluntad de la sociedad de mantener pesos en sus cuentas. Un plazo fijo rindió 10,3 puntos menos que la inflación en el último año, y a pesar de eso, la población estuvo dispuesta a mantener parte de sus ahorros en pesos. ¿Pero seguirá estándolo con estas diferencias entre el dólar oficial y el marginal?”, cuestiona el informe. “Los plazos fijos están rindiendo un 15%. Tienen una pérdida real, pero son soportables por el inversor. El que tiene un inmueble no vende para pasar a un plazo fijo, aunque la rentabilidad sea menor. Los bonos argentinos están sometidos a la negociación y a los vaivenes de cotización. Hoy esta cotización es irregular, con lo cual no se me ocurriría cambiar un local comercial por bonos. Y el oro hoy está altísimo. El que ganó fue el que compró hace diezaños. Todo esto genera incertidumbre y, frente a eso, me quedo quieto”, aporta Theller. “El oro ya está en un precio que resulta excesivo. Está muy influenciado por lo que pasa en el mundo.Y cuando se termine de recuperar Estados Unidos, el precio de la onza se va a desinflar”, anticipa Schiaffino y agrega que si hoy comprase una acción que vale $100, duda mucho que dentro de un año le dé un rendimiento aceptable en dólares y le gane a la inflación

El que apuesta al m2 gana
Finalmente, la frase acuñada por el ex ministro de Economía del gobierno militar, en 1981, Lorenzo Sigaut, se convirtió casi en un absurdo e inverosímil chiste. Eso de que “el que apuesta al dólar pierde” no se convalidó jamás, en ningún período ni época y se contrapone diametralmente con la antedicha frase de Schiaffino que asegura que el dólar es imbatible. “En el corto plazo tiene razón, pero hay que mirar más allá y, además, no se puede tener toda la cartera en dólares. Una estrategia de inversión debería tender a la diversificación: nunca poner todo en el mismo lugar, ni en los mismos desarrollos. Tendría un porcentaje en monedas, otro poco en acciones y el resto en ladrillos. Aunque, las monedas en todo el mundo van a tender a devaluarse en los próximos años debido a toda la emisión de deuda que hubo. El mercado de los Estados Unidos se estuvo recuperando y el dólar billete cada vez vale menos mientras que las propiedades están subiendo muy rápido de valor otra vez”, analiza Federico Gagliado, CEO de Vitrium Capital. Entonces, quedarse en el blue quizás sea una estrategia válida para el pequeño ahorrista que aprovecha este momento de brecha cambiaria.
En el último año, los precios de las propiedades sufrieron algunas modificaciones, por la falta de valores de referencia. “Lo que si habrá serán subas y bajas según la zona inundable y las que se salvaron se deberían valorizar más. Villa del Parque, una zona alta que rara vez se inunda, ahora apareció con un serio problema. Eso hace que pierda el valor. El inversor tiene que mirar qué barrios se inundaron: ahí puede aparecer una zona estratégica”, advierte Theller. “Hay barrios más accesibles, donde al haber menos oferta de producto, los departamentos terminados alcanzaron un valor similar al de barrios históricamente más caros. Es el caso de Paternal, comparado con Villa Crespo o Almagro, siendo la tierra un 20 o 30 % más económica en el primero. Una nueva zona consolidada es aquella donde en la misma cuadra hay por los menos 3 ó 4 proyectos de menos de cinco años antigüedad”, opina Pablo Brodsky, director comercial de Predial.
En cuanto al rendimiento de los productos en distintos nichos, el mercado residencial tiene una rentabilidad similar a la del campo. “Si hablamos de arriendos, ambos rinden cerca de un 5%. Las cocheras van entre un 8 y un 10% por la falta de espacio y su sobredemanda. Hay que evaluar qué cochera se inunda y cuál no, y ser muy cuidadoso con las que están en subsuelo”, sigue Theller. Brodsky hace la comparativa entre el negocio residencial y el comercial: en el primer caso espera una tasa de retorno del 4 al 5 % mientras que los proyectos comerciales (hotel, oficina, depósito) rondan entre el 7y 10 % anual.
Gagliardo aconseja invertir en locales comerciales,departamentos chicos y tierra. “Los locales porque la renta protege la inflación. Los administradores de comercios ajustan los alquileres. Un inmueble chico de entre u$s 80.000 y u$s 100.000, es moneda de cambio, es muy fácil de mover. También son una buena opción los de arriba de u$s 500.000 porque siempre tiene mercado y protege muy bien de las crisis. Lo complicado está en el medio. El ticket de u$s 250.000 es el que más sufre. Recomiendo uno muy premium y grande, o uno muy pequeño que se venda rápido”, finaliza dejando de lado especulaciones del corto plazo. Porque a la larga quien apuesta al ladrillo siempre gana.
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